Trước tốc sức tăng trưởng nhanh của các thị trường nhà đất lớn và bất động sản ven đô. Nhiều người đặt kỳ vọng lớn vào việc có thể giàu lên nhờ bất động sản. Nhiều năm trở lại đây, dòng tiền đổ vào đất nền dự án lớn, nhưng liệu lợi nhuận có thực sự "ngon" như kỳ vọng?
Nhiều chuyên gia đã đưa ra cảnh báo với những người vay tiền để đầu tư, mua xong và kỳ vọng trong vòng 1-2 tháng hay 6 tháng, 1 năm bán đất đi để kiếm lời gấp đôi, gấp 3.
Trên thực tế, hứa hẹn lợi nhuận một phần chỉ là chiêu trò của các môi giới bất động sản nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng. Ở tất cả các dự án đất nền, chủ đầu tư chỉ vạch ra những ưu điểm có thể giúp bất động sản tăng giá chứ hoàn toàn không cam kết bất kỳ một tỷ lệ cụ thể nào. Nếu như, đặt niềm tin 100% vào các lời quảng cáo hoa mỹ hay hứa hẹn bằng lời của môi giới, nguy cơ vỡ mộng sẽ rất lớn.
Một minh chứng tương tự về đầu tư, đó là chứng khoán. Ở thời điểm mới nổi, nhà đầu tư thấy cái gì người ta đồn sẽ hái ra tiền đều đâm đầu vào đầu tư. Nhiều người con không hề biết công ty mình đầu tư cổ phiếu là ai, làm gì, cơ sở nào để sinh lời mà chỉ biết mỗi mã chứng khoán.
Điều này bắt đầu được lặp lại ở thị trường bất động sản. Khoảng 2 - 3 năm gần đây, do giá đất tăng chóng mặt, nhiều điểm nóng xuất hiện kéo theo đó là hàng loạt lợi ích hấp dẫn từ các dự án đất nền, khu đô thị. Nhiều người chỉ cần nghe bảo đất đang "sốt", sinh lời hủng là kéo nhau đổ tiền vào đầu tư. Một vài trường hợp không cần biết dự án ở đâu, nhưng vẫn sẵn sàng nhờ người đặt cọc.
Vẫn có nhiều dự án sau 1 - 2 năm đầu tư đã có tốc độ lấp đầy nhanh chóng, dân cư đến ở đông đúc và cũng không ít người giàu lên đột ngột, thu được vài trăm thậm chí cả tỷ động chỉ sau hơn 1 năm.
Tuy nhiên mặt trái của việc đầu tư đất nền dự án đã bắt đầu xuất hiện. Đi cùng với tăng trưởng, lợi nhuận luôn luôn là rủi ro tiềm ẩn.
Nhiều dự án ma, nguy cơ sập bẫy lừa đảo bất động sản
Bên cạnh những dự án đầy đủ pháp lỹ và được xây dựng trên quỹ đất sạch do tỉnh cấp, thì không ít dự án "ma", dự án phân lô trái phép ăn theo sức nóng của thị trường và lợi dựng tâm lý đầu tư thiếu tìm kiểu, theo đám đông của khách hàng để chuộc lợi. Rất nhiều dự án chỉ mới được vẽ ra trên giấy nhưng khách hàng đã vội vàng ôm tiền đặt cọc giữ chỗ.
Rõ rệt nhất là cầu chuyên rình rang của Địa ốc Alibaba vào hồi cuối năm 2019. Hàng chục ngàn khách hàng bị lừa đảo, ngoài khách hàng mới còn có cả những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm. Điều này cho thấy, chiêu thức lừa đảo của các dự án ma, dự án trái phép đã cực kỳ tinh vi và rất quy mô.
"Sốt ảo", đất nền ứ đọng không thể bán ra
Hiện tượng sốt ảo diễn ra rất nhiều ở các thị trường lớn và bất động sản vùng ven. Ở phía Nam, điển hình sẽ có: Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Khoảng 2 - 3 năm gần đây, nhan nhản trên các trang báo mạng những bài viết về sốt đẫy khu vực này, cháy hàng dự án kia, nguồn cung đất nền dự án không đủ cầu,... Trên thực tế, điểm sốt đất thực sự chỉ khoảng 20 - 30% so với số lượng đã được phóng đại. Rất nhiều người vì tin vào sốt đất đã ồ ạt mua vào, tuy nhiên sau đó phải chật vật vẫn không tìm được lối ra. Do tính thanh khoản không lý tưởng như lời ngợi trước đó hoặc quá nhiều dự án mới đang được triển khai, rất ít người chấp nhận làm nhà đầu tư thứ cấp.
Vỡ bong bóng thị trường, giá giảm đột ngột, bán tháo thu hồi vốn
Một minh chứng rõ ràng là vụ vỡ bong bóng thị trường nhà đất Thành phố Mới Bình Dương. Dù đã diễn ra cách đây nhiều năm, nhưng thị trường này vẫn đang khá chật vật để tìm lại thế cân bằng. Số người điêu đứng, lỗ vốn tại đây lên đến con số hàng ngàn.
Kịch bản này hoàn toàn có thể lặp lại với những thị trường mới với tốc độ tăng trưởng chóng mặt, giá nhà đất tăng thiếu kiểm soát. Cùng với Bình Dương thì Đồng Nai và Long An dù không thể phủ nhận tiềm năng nhưng nguy cơ vỡ bong bóng lại tương đối cao đối với một số khu vực.
Nếu như tăng với tỷ lệ 50% hoặc gấp 2 - 3 lần như hiện tại, phần lớn là tăng giá ảo. Nếu như thị trường được kiểm soát chặt, nguy cơ giảm giá đột ngột rất cao. Lúc này, nhà đầu tư phải bán tháo thu hồi vấn, khả năng lỗ là không tránh khỏi.
Vay tiền mua đất, rủi ro trở thành nợ xấu
Tỷ lệ các dự án chậm cấp sổ đỏ hiện tại chiếm khoảng hơn 60%. Nếu khách hàng vay tiền ngân hàng và kỳ vọng vào việc lấy sổ đỏ cầm cắm rủi ro sẽ rất cao. Trong trường hợp chậm vài năm, khách hàng sẽ đối mặt với áp lực trả nợ. Lúc này một số sẽ nghĩ đến bán đất sớm hơn dự kiến, tuy nhiên không phải muốn bán là bán được ngay. Đất khó bán, nợ không trả được sẽ thành nợ xấu, gây nhiều hệ luỵ.
Đánh giá một cách khách quan thì đất nền dự án bất động sản thời điểm này đang là mối đầu tư sinh lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, người mua cần phải nghiên cứu kỹ thị trường, đánh giá đúng tiềm năng sản phẩm và cân nhắc dự án cũng như chủ đầu tư. Chỉ nên đầu tư khi tài chính có trên 70% giá trị nhà đất. Đừng nghĩ "liều ăn nhiều", nếu không may sẽ dẫn đến nhiều rắc rối.
>>>> Xem thêm: