Việc mua nhà đất đang thuộc quyền sở hữu của người khác (đã cấp sổ đỏ lần 1 đối với nhà đất) buộc phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn tất mới hợp pháp hóa quyền lợi của người mua, thừa kế, được cho tặng,... đối với nhà đất.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được gọi là thủ tục sang tên sổ đỏ. Sẽ được thực hiện theo đầy đủ các bước do Văn phòng đăng ký đất đai địa phương và Luật đất đai quy định.
Dựa trên quy định về thủ tục sang tên sổ đỏ năm 2020, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Luật đứng tên sổ đỏ mới nhất Luật đất đai năm 2013,... Dưới đây là những quy định buộc phải biết và làm đầy đủ khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ) là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tên gọi dùng để chỉ thủ tục người dân thực hiện đăng ký biến động khi: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,... đối với nhà đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013: sang tên sổ đỏ/đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trang 3 và trang 4 được sử dụng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT)
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đối với người chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
(Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013)
Trong một số trường hợp đặc biệt, người chuyển nhượng còn phải đáp ứng thêm: Không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013; chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai.
- Đối với bên nhận chuyển nhượng:
Bên nhận chuyển nhượng không được thuộc 1 trong 4 trường hợp theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 dưới đây:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các giấy tờ cần chuẩn bị của các bên tham gia
- Hồ sơ đối với bên chuyển nhượng:
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng)
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn)
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác)
- Đối với bên được chuyển nhượng:
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
Ngoài ra, hồ sơ còn có phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Đối với hợp đồng mua bán nhà đất, các bên có thể soạn thảo trước.
(Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014)
Các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng đất
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có)
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Toàn bộ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ)
Bước 1: nộp hồ sơ (tùy theo đối tượng, có thể nộp ở 02 cơ quan hành chính như ở dưới)
- Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông
- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu chuyển nhượng
- Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện nhận và kiểm tra hồ sơ. Sau đó gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì người dân nộp theo thông báo.
- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.
Bước 3: Trả kết quả
- Thời hạn chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng nhà đất được thực hiện không quá 10 ngày (không tính ngày nghỉ, ngày lễ) kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. (với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn không quá 20 ngày)
Trong quá trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ), người dân sẽ được thông báo nộp một số khoản thuế, phí. Cụ thể là thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ (ngoài ra còn có phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,… theo quy định của từng tỉnh).
Khi nộp tiền, nên yêu cầu xuất biên lai để làm bằng chứng phát lý hoặc có khiếu nại nếu các chi phí nộp không đúng với quy định của pháp luật và quy định cụ thể của từng tỉnh.
>>>> Xem thêm: