Nhà đất thuộc các dự án bất động sản đang là một trong những nguồn cung chủ yếu hiện nay. Nhiều người bắt đầu ưu ái với đất nền, nhà phố, chung cư, biệt thự các dự án, tuy nhiên, vấn đề pháp lý lại là điều đáng lo ngại.

Trong những năm gần đây, không ít vụ việc chủ đầu tư và dự án ma lừa đảo khách hàng/nhà đầu tư với số tiền lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Không chỉ ở những thị trường lớn mà các thị trường nhà đất vùng ven lại trở thành điểm nóng của các vụ lừa đảo.

Một trong những vụ việc gây chấn động trong năm 2019 có thể nhắc đến là Địa ốc Alibaba và hàng loạt dự án khu đô thị, dự án đất nền ma trên nhiều tỉnh thành. Các ông lớn như: Novaland, Đất Xanh Group, Cát Tường Group, Trần Anh Group, Nam Long Group,... cũng vướng vào những lùm xùm về pháp lý như: chậm sổ đỏ, chưa đủ pháp lý đã mở bán,....

Thời điểm hiện tại, giá nhà đất các dự án có khả năng cạnh tranh hơn so với nhà đất tự do. Mặt khác, việc đầu tư bài bản về tiện ích nội khu dự án cũng khiến sức hút từ các dự án tăng lên. Tuy nhiên, không thể đánh cược số tiền lớn chỉ dựa vào uy tín chủ đầu tư, điều quan trọng nhất khi mua bất động sản dự án là pháp lý. Chỉ thực sự nên cân nhắc mua khi dự án có các yếu tố phù hợp và đầy đủ các giấy tờ pháp lý sau đây:

Quyết định chủ trương đầu tư

Đây là văn bản chấp thuận về mặt chủ trương ban đầu của cơ quan nhà nước, làm cơ sở để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục tiếp theo. Loại văn bản pháp lý này sẽ do UBND tỉnh hoặc thành phố cấp.

Quyết định phê duyệt Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 (đối với chung cư dưới 3 ha)

Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 là văn bản thể hiện các chỉ tiêu chi tiết của dự án như số lượng căn nhà, tầng cao tối đa, hệ số sử dụng đất, dân số, diện tích đường giao thông…. (kèm theo quy hoạch chi tiết 1/500 còn có bản vẽ thể hiện mặt bằng dự án). Quyết định này thường do UBND quận/huyện ban hành.

Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sau đó là cấp sổ đất cho dự án

Đối với dự án nhà ở, trường hợp giao đất thì đó là có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên do giao và cấp sổ ban đầu cho tổ chức, nên các bạn sẽ thấy có thời hạn (thường 50 năm) do luật đất đai.

Sau khi ra quyết định giao hoặc thuê, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Sở Tài nguyên sẽ cấp sổ cho dự án. Cơ quan ban hành quyết định: UBND tỉnh, thành phố. Sổ đất là Sở Tài nguyên và Môi trường.

Quyết định công nhận chủ đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư

Đây là quyết định đóng vai trò khẳng định dự án được chính thức công nhận chủ đầu tư và dự án chính thức được phê duyệt. Văn bản do UBND tỉnh/thành ký duyệt.

Giấy phép xây dựng

Thông thường, giấy phép xây dựng sẽ được cấp cho 02 giai đoạn: xây dựng phần hầm và xây dựng phần thân nhà do Sở xây dựng hoặc Bộ xây dựng ban hành. (Theo luật xây dựng mới, sẽ miễn giấy phép xây dựng đối với dự án đã có phê duyệt thiết kế thi công. Do đó, chủ đầu tư chỉ cần cung cấp cho khách hàng văn bản phê duyệt thi công.)

Văn bản đủ điều kiện được huy động vốn, ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

Theo điều 55 luật kinh doanh bất động sản, thì sau khi chủ đầu tư có giấy phép xây dựng, đã xây xong phần móng đối với chung cư, đã hoàn thành phần hạ tầng dự án đối với dự án nhà ở thấp tầng hoặc dự án bất động sản khác, thì chủ đầu tư sẽ gửi hồ sơ tới Sở xây dựng để thông báo đủ điều kiện được ký hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai. Văn bản này sẽ do Sở Xây dựng cấp.

Chỉ khi chủ đầu tư có văn bản này mới được phép ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Thông báo bảo lãnh của ngân hàng

Nhiều người vẫn bị nhầm lẫn văn bản bảo lãnh này với cam kết/chấp thuận tài trợ vốn cho dự án. Thực tế, Một loại để cam kết/cung cấp vốn cho chủ đầu tư xây dựng dự án. Còn thông báo bảo lãnh của ngân hàng là loại để cam kết, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng ký HĐMB.

Theo Điều 56 của luật kinh doanh BĐS thì “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Giấy tờ về nghiệm thu dự án và đưa vào sử dụng

Dự án xây xong không thể chỉ báo cáo suông bằng lời hoặc hình ảnh mà phải có giấy tờ nghiệm thu từ cơ quan chức năng. Theo quy định chủ đầu tư phải nghiệm thu với nhà thầu, và gửi hồ sơ lên cơ quan nhà nước để xuống kiểm tra nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Việc nghiệm thu bao gồm nhiều hạng mục, bao gồm PCCC.

Sau khi được nghiệm thu, chủ đầu tư mới được phép bàn giao nhà đất cho khách hàng. Trên thực tế, nhiều dự án vẫn bàn giao xong mới nghiệm thu, lúc này phần thiệt thuộc về khách hàng, vì chủ đầu tư có khả năng lách nếu cơ quan chức năng xuống kiểm tra sau đó và có sai phạm.

Ngoài những văn bản quan trọng nêu trên, tùy thuộc vào loại hình nhà đất mà có thêm một số giấy tờ pháp lý khác cần được kiểm tra. Trong quá trình mua bán nhà đất dự án, khách hàng nên tìm hiểu kỹ trước hoặc nhờ tư vấn của văn phòng luật có chuyên môn để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

>>>> Xem thêm:

• Đất Nhơn Trạch hay đất Long Thành nên ưu tiên đầu tư lúc này?
• Dự án cầu Cát Lát: tất tần tật thông tin mới nhất
• 04 lý do khiến bán đất Long Thọ liên tục "sốt giá"